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KommWohnen nachgefragt

Großvermieter befürchten soziale Ghettos

Es hätte so schön sein können. Endlich hat sich die Landkreisverwaltung einer Neugestaltung der Kosten der Unterkunft (KdU) angenommen, die Sozialhilfeempfänger als Mietzuschuss erhalten. Endlich Hoffnung vor allem für Görlitz und Zittau, die seit vielen Jahren die niedrigsten KdU-Sätze im Landkreis haben. Bedürftigen können so nur entsprechend unmoderne Wohnungen zur Verfügung gestellt werden. KommWohnen bemüht sich seit Jahren um eine Anpassung der KdU auf eine angemessene, den Verhältnissen in Görlitz entsprechende Höhe – erst recht nach einem Urteil des Sozialgerichts Dresden, das den Vermietern Recht gibt. Doch: Alles Hoffen und Mühen hat nicht geholfen. Der Landkreis hat eine Veränderung auf den Weg gebracht, die keine Verbesserung bringt. Im Gegenteil: Die ohnehin niedrigen Zuschüsse sind sogar gesunken. Welche Gefahren Großvermieter aus dem Landkreis dadurch sehen, erzählen sie im Interview.

Hier dazu noch ein paar Hintergrundfakten zum Nachlesen:

Stellen wir uns eine Dreiraumwohnung in Görlitz vor, ca. 75 qm groß, so wie sie sein darf, damit es den Zuschuss vom Sozialamt bzw. Jobcenter gibt. Bislang bezahlte der Kreis 3,68 Euro/qm Grundmiete ohne Nebenkosten, nun sind es 3,37 Euro/qm. Wer nachrechnen will: Der Landkreis gibt in seinen offiziellen Tabellen die Bruttokaltmiete an, also Grundmiete inkl. kalter Nebenkosten wie Versicherung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Müllabfuhr etc., nur die Heiz- und Warmwasserkosten sind ausgenommen. In unserer Beispielwohnung wären das 4,83 Euro/qm bisher und 4,93 Euro/qm nach neuer Richtlinie.

Quelle: LRA Görlitz, Vergleich: KommWohnen

Aber: Diese Zahlen berücksichtigen die kalten Nebenkosten nicht. Man muss diese abziehen, um die tatsächliche Grundmiete zu erhalten. Bisher gab der Deutsche Mieterbund für Sachsen durchschnittliche Betriebskosten von 1,15 Euro/qm an. -> 4,83-1,15=3,68. Nun sind aber auch die Betriebskosten gestiegen. Laut neuem Betriebskostenspiegel von 2018 betragen die kalten Nebenkosten inzwischen 1,56 Euro/qm. -> 4,93-1,56=3,37. Der Zuschuss des Landkreises ist also weiter gesunken und liegt jetzt – außer bei den Einpersonenbedarfsgemeinschaften – unter dem Wert von 2005 (!).

Ein Umstand, der Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften auf die Palme bringt, längst nicht nur in Görlitz. „Die fälschlicherweise zu niedrig ermittelten KdU lähmen die Investitionskraft vor allem privater Vermieter“, sagt KommWohnen-Geschäftsführer Arne Myckert. „Dadurch sinkt das Angebot an angemessenem Wohnraum für KdU-Empfänger.“ Er spricht gar von einem Skandal, dass es in fast 30 Jahren keine Erhöhung der Kaltmietensätze gibt, wo doch inflationsbedingt vieles deutlich teurer ist als 1990. „Die Materialien der Baufirmen sind viel teurer geworden, die Baukosten haben sich in der Zwischenzeit verdoppelt.“ Nur die KdU-Sätze bleiben unbeeindruckt auf der angestammten Höhe. 1990 hätten sie auf dem Wert von 3,80 Euro/qm gestanden, jetzt sind es 3,37 Euro/qm.

Viele Vermieter wollten oder könnten sich sozialen Wohnungsbau so nicht leisten. „Wir wollen so sanieren, dass wir einen vernünftigen Standard anbieten können“, sagt Karsten Görlach, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft in der Oberlausitz (WGO) aus Löbau. „Es geht uns nicht darum, Schmuckstücke zu sanieren, um dann viel Geld damit zu verdienen.“ Das sieht auch Karsten Hummel so, Geschäftsführer der Kommunalen Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Olbersdorf (KWV). „Hartz-IV-Empfänger wollen angemessenen Wohnraum, und ich möchte dafür einen angemessenen Preis.“ Er sei mit seinem Unternehmen nicht länger bereit, unter Wert zu vermieten.

Eine der Hauptsorgen der Vermieter ist eine Ghettoisierung. So unter wirtschaftlichem Druck, könnten Vermieter nur einzelne Blöcke oder Straßenzüge zum KdU-konformen Preis anbieten und nicht Wohnungen im gesamten Stadtgebiet verteilt. Auch stocken viele Hartz-IV-Empfänger oder Pensionäre mit kleinen Renten den KdU-Satz aus eigener Tasche auf, um sich eine bestimmte Wohnlage leisten zu können. Wer das nicht kann, zieht eben in die anderen, was soziale Brennpunkte entstehen lassen kann. Und gerade Rentner mit nur sehr geringem Einkommen wird es in den kommenden Jahren und Jahrzehnten wohl deutlich mehr geben.

Und die anderen Städte im Landkreis Görlitz? Niesky steht am besten da, gefolgt von Weißwasser und Löbau. Schlusslichter sind mal Görlitz und mal Zittau, je nach Wohnungsgröße. Früher haben sich diese beiden Städte den letzten Tabellenplatz geteilt, jetzt steht Zittau noch schlechter da als Görlitz. Aber auch in Niesky, wo das Problem längst nicht so prekär ist, sieht man die Wichtigkeit des Themas. „Vor allem drohende soziale Brennpunkte finde ich problematisch“, sagt Wilhelm Fischer von der kommunalen GWG Niesky. „Zumal es dann auch wieder viel staatliches Geld bräuchte, um sie zu beseitigen.“

Das Hauptproblem sehen die Vermieter im Berechnungsverfahren des Landkreises Görlitz. Er bedient sich dafür zum einen alter Bestandsmieten, die zum Teil Jahrzehnte alt sind. Zum anderen nutzt er Immobilienportale im Internet, um über die dortigen Wohnungsangebote eine Art Mietspiegel für die jeweilige Stadt zu erstellen. Das gilt als höchst inkorrekt. Aus drei Gründen:

1.    Ein Vergleichsmietverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Mietkosten ist normalerweise nur für Wohnungen zulässig, die zum geforderten Preis auch tatsächlich gemietet wurden. Denn ein Vermieter kann zum einen durch hohe Preise und Profitgedanken den „Mietspiegel“ verfälschen als andererseits auch durch besonders niedrige Preise, weil die Wohnungen gar nicht modernen Ansprüchen genügen. In beiden Fällen wäre es wohl äußerst schwierig oder gar unmöglich, Mieter zu finden. Der Landkreis bezieht diese Wohnungen dennoch in seine Rechnung ein, also unvermietete und unvermietbare Wohnungen.

2.    In früheren Jahren hat die Landkreisverwaltung bei den Vermietern direkt nachgefragt, KommWohnen liegt ein solches Schreiben von 2008 vor. Mit den inflationsbedingten Preissteigerungen der Mieten in Görlitz wurde dieses Verfahren eingestellt – zugunsten eines höchst ungenauen, siehe oben. Die Nichteinbeziehung der Wohnungswirtschaft in die Berechnung wird auch von Wohnungsunternehmen aus anderen Städten des Landkreises bemängelt.

3.    Normalerweise werden in einem Vergleichsmietverfahren für die Berechnung die Mietpreise von der unteren Kante des mittleren Drittels bis zur oberen Kante des unteren Drittels aller vorhandenen Werte verwendet. Und es werden die letzten vier Jahre betrachtet. Beides macht die Landkreisverwaltung nicht.

Die Kreisräte haben die neue Vorschrift in ihrer Sitzung am 6. März 2019 vorgelegt bekommen. Abgestimmt wurde darüber nicht, die Räte bekamen sie lediglich zur Kenntnis. In Kraft getreten ist sie bereits zum 1. Februar. Ein Verfahren, mit dem auch nicht alle Kreisräte zufrieden sind. So sagt Grünen-Abgeordnete Franziska Schubert: „Das Urteil des Sozialgerichts zieht die Art und Weise, wie der Landkreis erhoben und berechnet hat, stark in Zweifel. Dafür ist der Landkreis auch als rechtswidrig eingestuft worden, ist in Revision gegangen und jetzt steht das Urteil noch aus. Aber ich gehe davon aus, dass auch das Landessozialgericht eine ähnliche Rechtssprechung treffen wird, wie es das Sozialgericht vor zwei Jahren getan hat. Wir haben also durchaus noch Hoffnung, dass sich daran etwas verändern kann.“

 

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